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Vous pensez à devenir propriétaire ?

Vous pensez à devenir propriétaire ?  |  E-lettre numéro 36 -

Vous êtes enfin prêt à sauter le pas et à vous lancer dans la réalisation de votre projet immobilier !

Pour vous accompagner dans ce projet de vie, nous vous proposons des solutions pour consolider le financement de votre logement, décrypter l’assurance de prêt immobilier ainsi que pour éviter les pièges lorsque l’achat se fait entre particuliers.

Construisez votre plan de financement

IMG1Un plan de financement immobilier combine à votre apport personnel, les différents prêts auxquels vous pouvez souscrire pour rassembler le montant nécessaire à votre achat, tout en obtenant une mensualité de remboursement qui soit adaptée à votre situation et ne vous empêche pas de réaliser vos autres dépenses de vie (charges, transports, alimentation, loisirs…).

Evaluer les prêts immobiliers pour bâtir votre plan de financement

Avec votre apport personnel, vous allez voir différentes banques pour simuler des offres de crédit immobilier. Voici les deux points clés à prendre en compte quand vous les regarderez : la durée et le taux d’intérêt.

  • La durée : elle influe sur le montant des mensualités puisque plus un prêt est court et plus les mensualités sont importantes. Emprunter sur une longue durée n’oblige pas à conserver le logement. La revente avant la fin du prêt est toujours possible. Des conditions de remboursement anticipé sont généralement prévues dans le contrat de prêt.
  • Le taux d’intérêt : il dépend notamment des taux directeurs des banques centrales (le coût de l’argent pour les banques), de la durée du prêt et de la nature du taux choisi : fixe, révisable ou plafonné (aussi appelé “capé”).

Bon à savoir :
En matière de taux, le « TAEG », Taux Annuel Effectif Global, est LA ligne à lire, quand vous regardez une offre de prêt. Elle indique le taux global du prêt, incluant l’assurance, les intérêts, les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects.

Rappelez-vous : pour bien comparer les offres de prêt immobilier, il n’y a pas que le taux qui compte !

Coup de pouce pour votre plan de financement : les prêts réglementés

En plus de l’apport personnel et du prêt bancaire, pour boucler votre budget d’achat immobilier, gardez à l’esprit que des prêts réglementés existent. Ils sont accessibles sous conditions et peuvent être cumulés pour financer votre projet immobilier.

  • Les prêts d’épargne logement. Le montant du prêt d’un Plan d’Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte Epargne Logement (CEL) dépend des intérêts d’épargne acquis et du taux fixé à leur date d’ouverture. Bon à savoir : vous pouvez céder vos droits à prêt à certains membres de votre famille (époux, enfants, etc.).
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Depuis 2016, le PTZ bénéficie à davantage de candidats à l’accession à la propriété pour la 1re fois, dans le neuf comme dans l’ancien, grâce à des plafonds de revenus relevés, à des montants accordés plus importants (jusqu’à 40 % du plafond finançable contre 18 % à 26 % auparavant), et à un différé de remboursement augmenté.
  • Le Prêt d’Accession Sociale (PAS). Il est accordé sous conditions de ressources pour un achat dans le neuf ou l’ancien. Il peut ouvrir droit à une Aide Personnalisée au Logement (APL).

Bon à savoir
Vous pouvez également bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement ancien dans toute la France, à la condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (opération = acquisition + travaux).

© Uni-éditions – février 2017. Crédit photo Shutterstock.
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale du Crédit Agricole Alsace Vosges, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
Prêts réglementés : offres soumises à conditions selon la réglementation en vigueur, susceptible d’évolutions.

Votre assurance de prêt immobilier décryptée

IMG3L’assurance emprunteur, ou assurance décès-invalidité (ADI), est obligatoire au moment de souscrire un prêt immobilier et impacte le coût de votre crédit. Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien comprendre cet élément essentiel de votre projet immobilier.

À quoi ça sert une ADI ?

En garantissant à votre banque le bon remboursement du prêt en cas d’événement touchant à votre personne et/ou votre conjoint si vous êtes co-emprunteur, au bout du compte, c’est bien vous et votre famille que cette assurance protège.
En vous libérant totalement ou partiellement de la charge de remboursement, elle permettra de mieux faire face à des moments difficiles et souvent coûteux.
Par exemple, si vous achetez à deux, assurés tous deux à 100%, et si votre conjoint décède, le crédit est entièrement remboursé (après un délai de carence et/ou de franchise) et vous n’avez plus rien à payer. Vous pouvez rester dans les murs avec un seul revenu, le bien est à vous.

Que recouvre l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur prévoit obligatoirement des garanties en cas de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Bon à savoir :
La PTIA est un état d’invalidité qui vous empêche définitivement d’avoir une quelconque occupation ou d’exercer une quelconque activité rémunérée, professionnelle ou non, et vous oblige à avoir recours à une tierce personne pour effectuer les gestes de la vie courante.
Comme pour le décès, la prestation versée par l’assureur correspond alors au capital restant dû du prêt au jour de la reconnaissance de l’événement.
L’assurance emprunteur inclut également la garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT). On la retrouve dans les contrats qui prennent en charge les échéances si vous ne pouvez plus exercer votre profession ou un quelconque métier, ou encore les contrats qui prennent aussi en charge les échéances de prêts d’emprunteurs sans activité professionnelle.

Faut-il souscrire une assurance perte d’emploi ?

Cette assurance complémentaire à l’assurance Emprunteur est proposée dans un grand nombre d’établissements. Sa souscription est facultative.
Vous pouvez la prendre si vous êtes en contrat à durée indéterminée (CDI) au moment de la souscription (certains contrats exigent une certaine ancienneté de CDI).

La garantie intervient en cas de licenciement (sous certaines conditions) et, après un délai de franchise dont la durée varie suivant les contrats, l’assureur prendra en charge le plus souvent une fraction de l’échéance de prêt, dans la limite d’un plafond (plus ou moins élevé).
L’indemnité est versée par l’assureur pendant une durée déterminée (de 12 à 18 mois suivant les contrats). Si de nouvelles périodes de chômage surviennent durant la vie du prêt, la durée totale de prise en charge peut atteindre selon les contrats de 36 à 72 mois.

Comment bien choisir son assurance emprunteur ?

  • Vérifiez en quoi consistent les garanties proposées dans le contrat d’assurance. Il ne faut pas hésiter à demander des explications à votre conseiller, il est à votre disposition pour vous orienter.
  • Vérifiez les documents qui doivent vous être fournis : notice d’information sur l’assurance, dispositions particulières du contrat, information sur la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), conseil formalisé sur le contenu du contrat choisi…
  • Lisez tout spécialement les clauses d’exclusions. Ces exclusions doivent être écrites en caractères très apparents, être précises et limitées.
  • Complétez sincèrement le questionnaire de santé qui vous est remis. Une fausse déclaration vous fait courir le risque, à vous et à votre famille, d’une absence de prise en charge en cas de sinistre ou pire, d’une annulation pure et simple du contrat d’assurance.
  • Chaque banque peut déterminer le niveau de garantie nécessaire pour assurer le prêt qu’elle délivre, en fonction du projet immobilier. Une liste reprend ces critères indispensables ; n’hésitez-pas à échanger sur le sujet avec votre banquier.

Bon à savoir :
Depuis la « loi Hamon » de 2014, vous pouviez changer d’assurance de prêt seulement durant la première année du crédit, si les couvertures étaient identiques. A compter du 1er mars 2017 (amendement « Bourquin »), vous pouvez changer d’assurance durant toute la vie du crédit, à la date anniversaire de votre contrat (et toujours si les couvertures restent identiques). Cette possibilité de résiliation annuelle sera ouverte en 2018 pour vos crédits déjà en cours.

© Uni-éditions – février 2017. Crédit photo : Fotolia.
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale du Crédit Agricole Alsace Vosges, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

> Les contrats d’assurance emprunteur proposés par votre Caisse régionale du Crédit Agricole Alsace Vosges sont assurés par :
* CNP Assurances, Société anonyme au capital de 686 618 477 € entièrement libéré. 341 737 062 RCS Paris. Siège social : 4, place Raoul Dautry, 75716 Paris cedex 15 – Tél : 01 42 18 88 88 –www.cnp.fr – GROUPE CAISSE DES DEPOTS.
* PREDICA S.A. au capital de 997 087 050 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris. Siège social : 50-56 rue de la Procession – 75015 Paris.
Entreprises régies par le Code des assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.

> Le contrat Garantie Perte d’emploi est assuré par :
* CNP CAUTION, Société Anonyme au capital de 258 734 553,36 € entièrement libéré, 383 024 098 RCS Paris. Siège Social : 4, place Raoul Dautry – 75716 PARIS CEDEX 15. Entreprise régie par le Code des assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.

Achat immobilier entre particuliers : les pièges à éviter

IMG2Acheter une maison entre particuliers, sans passer par les services d’une agence immobilière, c’est possible. Cela vous permet d’économiser les frais d’agence immobilière, à condition de vous montrer rigoureux sur un certain nombre de points pour éviter les mauvaises surprises.

Piège de l’achat entre particuliers : évaluer le bon prix

Que vous soyez acheteur ou vendeur, la difficulté principale d’un achat immobilier entre particuliers est celle du juste prix.

Lorsque la vente passe par une agence immobilière, le prix est évalué par un professionnel objectif, qui connait le marché et son évolution. Lorsqu’il s’agit d’une transaction entre particuliers, le vendeur a tendance à surévaluer son bien et l’acheteur à vouloir le négocier au plus bas.

Si vous décidez d’acheter une maison sans passer par une agence, pensez donc à vous renseigner sur le marché immobilier local en consultant les indices publiés par le Conseil du notariat et en vous rendant dans les agences immobilières de la zone.

Bon à savoir :
Si vous êtes le vendeur, vous pouvez également faire estimer votre bien par des professionnels, afin de vous faire une idée de son juste prix.

Autre piège de l’achat sans agence : obtenir les bonnes informations

Si vous décidez d’acheter une maison ou un appartement sans agence, sachez que le vendeur a des obligations légales de vous fournir des documents précis :

  • Mesurage précis Loi Carrez par un professionnel
  • Diagnostics techniques plomb, amiante, etc.
  • Carnet d’entretien en copropriété

Le site des Notaires de France liste précisément ces éléments, qui peuvent différer selon que vous achetiez une maison ou un appartement.

S’il s’agit d’une copropriété, pensez à exiger le règlement de copropriété – pour savoir ce que vous aurez le droit ou non de faire – ainsi que le compte-rendu des dernières assemblées de copropriétaires. Cela vous permettra de savoir si de gros travaux sont prévus ou s’il y a des problèmes récurrents au sein de la copropriété (bruit, charges non payées…).

Pour compléter votre bonne information, prenez également contact avec le service d’urbanisme de la ville pour en savoir plus sur les éventuels projets d’aménagement en cours ou à venir sur votre immeuble ou dans votre quartier.

Bon à savoir :
Lorsque vous faites appel à des professionnels, c’est l’agence immobilière qui se charge généralement d’évaluer le sérieux des acheteurs potentiels et d’écarter les dossiers qui lui paraissent trop fragiles. Si vous décidez de mener vous-même la vente de votre bien, vous devrez vous assurer de la capacité financière de l’acheteur potentiel.

On le voit, l’achat d’un bien immobilier entre particuliers est tout à fait possible, mais tout de même complexe et chronophage.

Et pour ceux qui ne se sentent pas en mesure d’affronter ce projet seul, le conseil et l’intervention experte d’un professionnel de l’immobilier peut vous aider, tout en sécurisant votre opération.

© Uni-éditions février 2017. Crédit photo : Thinkstock.


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